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放眼新城談君悅府!南石拓荒者翻船了嗎?

2020-12-20 閱讀:16621

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“一席君悅府、名動棗莊城”,法式風格洋房、4.0住宅理念、七重園林景觀等均強調了這是一個高品質樓盤!君悅府是水發集團與儒辰集團的合作樓盤,也是儒辰打入棗莊的第一個樓盤。國企背景、品牌房企在“誰也看不上的南石溝”三天銷售一個億,君悅府一個盤撐起了整個南石片區的門面!

你能躲得過爛尾、躲得過延期交房、但十之八九躲不過維權!11月15日該盤遭遇業主集體性的維權,那么君悅府這個盤到底如何?

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維權當天業主進入工地查看

君悅府業主維權首天聲勢非常大,其人數規模不亞于新城碧貴園事件。但是不同于碧貴園持續三五天的大規模集體性維權,君悅府業主中午參觀完工地后甚至沒與開發商座談完就散場了。
與我們感受一樣君悅府沒有想象的那么差,開發商與業主有效交流溝通后并且在業主參觀后心情由憤怒到趨于平和。溝通是最為有效的解決方式。

其維權的主力軍是高層業主,這也是該盤矛盾的焦點。

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需要注意的是業主反映最為強烈的問題是:綠化問題、部分高層門樓子問題、子母門問題。

子母門問題:

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君悅府一共33座住宅,6號樓業主巡查發現安裝的竟然是單扇步陽門,這也是該次維權的導火索。
開發商解釋:因洞口設計問題工程部未與營銷部門指出該問題,致使營銷期間未注明三棟高層與其他樓棟的進戶門洞口尺寸差異。
樣板間標準1.2開間的子母門變成了1.1米開間的單扇門,這幾棟樓的業主們當然不同意。責任完全在開發商,這是毫無疑問的。

這幾棟高層的銷售合同標注的洞口就是1.1米子母門開口,而樣板間展示的是1.2米標注子母門。

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給業主展示的定制子母門的尺寸樣板

那么開發商只需按照合同約定更換子母門即可,目前開發商給出兩種方案:一種就是更換子母門、另一種就是給予現金補償??墒?.1米的子母門好用嗎?我們認為介于子母門與普通單扇門尺寸的1.1米單扇門更為實用,沒必要開發商花了錢改了自己反而不好用。

由此看出該子母門事件并非開發商偷工減料的刻意為之,而是工程部與營銷部銜接溝通的問題,但責任完全在開發商。該補償方案已獲這幾棟樓大部分業主的認可。

門樓子問題:

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六號樓沙盤模型

我們上面說了6號樓出現的問題是本次維權事件的導火索,子母門、門樓子、綠化問題都有了。

6號樓從沙盤即可看出沒有設計門樓子,但是年中在監督小組和工程部協商下加了個門樓子如下圖:

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君悅府實景

剛才說了沙盤上就沒有門樓子,為了安全考慮這是監督小組和開發商協商完后加的。但是相比洋房的門樓子還是不夠美觀或者差距很大。高層業主認為不應該區別對待,但是棗莊市場上其他樓盤高層大部分都是如此設計 ,例如:譽德華府、紅鉆等等。

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鴻鑫御景實景

但是上圖鴻鑫御景的高層的門樓子就相對而言高大上了許多,但突出的尺寸也明顯小于洋房。需要注意御景高層門樓子在南向。我們之前說的君悅府部分業主同時也是鴻鑫御景的業主,拿君悅府與之比較合情合理。

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君悅府提升效果圖

即便如此君悅府依然給出了改進優化方案,我認為這點開發商是挺負責的。但是回到上圖的模型,6號樓后方應該是綠樹成蔭但實際是全硬化路面。開發商回復為消防登高面,業主不滿意也屬正常因為沙盤顯示是綠化??!開發商給出方案:增加綠化面積

關于小區綠化:

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君悅府實景

君悅府的綠化水平應在新城屬于中上游水平,這也是大部分業主進入小區巡視完后不在去參與維權的原因。

這個水平是不及我們預期的,特別是最后一張東門的大面積草皮鋪裝。業主認為苗木不夠密集事實卻是如此,與我們心目中的七重園林有差距或者差距明顯。

但是我們在工地看到的現場綠化景觀并未完工,目前也是冬季并不適合大型苗木綠植的移栽。君悅府給業主的承諾還要增加綠化提升,我們拭目以待!

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碧貴園整改后

目前的綠化檔次要明顯強于新城碧貴園剛交付時的水平,但是新城碧貴園維權后園林景觀確實經過大幅度的提升,具備七重園林的樣子。后期我們會單獨考察整改后的碧貴園!

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南方某盤
君悅府園林構思類似于上圖的這種現代簡約風格,具有視線的開闊感。但是這種簡潔布以小景的設計風格完全不符合棗莊韭菜的口味。反而在北上廣一線城市大行其道!

大家喜歡樹而且一定要茂密如林,這也是鴻鑫教主深諳韭菜心里的地方。

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君悅府提升效果圖

君悅府已經制定了小區園林景觀的整體提升方案,該方案已經與業主們進行溝通。到底如何,等交房時我們再去驗證。

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君悅府實景

視頻中業主反映的電梯按鍵過低的問題,我們實際體驗并不覺是什么問題。反而這個高度符合所有人群的身高。但是出于怕小孩子亂按的考慮,開發商已經尊重業主意愿進行了高度提升。

那么君悅府宣傳的配置實現了嗎?

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君悅府實景

每家標配的力諾瑞特太陽能,目前在棗莊市場上依然是頂配。目前福佑嘉園二期配備四季沐歌、老城的譽德華府也配備力諾瑞特的太陽能。大部分開發商都是雜牌,或者不知名的小牌子。

潤揚首府強制搭售棗莊產的太陽能還鬧出了不少矛盾,君悅府直接贈送品牌太陽能。在18年時期的樓盤中堪稱良心。

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潤揚首府實景

順便聊聊潤揚,潤揚首府的朱老板已經開始行動了。門口的盆景石已經換成大如胖牛的臥牛石了。但是損壞的路面能否換成整塊的瓷磚?為了美觀咱可不能省那兩個錢??!

同樣業主和我們對于朱老板委托上海設計院設計的廣場大花園頗為期待,我們希望潤揚置業交付給業主一個完美的家。

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君悅府實景

中財的分水器和地暖管、三層斷橋平開窗、電動窗簾、上海蘭舍新風系統,樣板間展示的都已經實現。這些配置目前依然領先于其他樓盤,像蘭舍雙通道熱交換新風系統即便是家裝市場也屬中高端配置。

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君悅府實景

狄耐克的門禁系統及智能開關,為智能家居的第一品牌。正泰的開關插座目前看依然是樓盤的高端配置。要記住這是18年的樓盤所配置的主材用料皆是品牌產品。

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新城碧貴園實景

以上為碧貴園的智能面板及開關插座,很好奇安裝完不檢查嗎?裝的歪扭七八的不難受嗎?

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君悅府樣板間展示

君悅府同層排水工藝即便放在現在除了融創御園也沒有幾家有的,這種低噪音不影響樓下便于維修的優點是顯而易見的。

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君悅府實景

12月3日君悅府一期15棟樓已經通過了主體竣工驗收,隨便進入一處房間你會發現地面及墻面非常規整,皆符合設計要求樓面凈高竟是毫米級誤差。

建筑承包商:山東三箭、中建一局為特級資質,水發建安、銘遠建筑。

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君悅府實景

之前我們說過君悅府的洋房無論是門廳及步行梯均貼了瓷磚還進行了美縫處理,工藝水平相當不錯。小高及高層的一樓大廳及電梯口公共區域的地面和墻面同樣貼了瓷磚,這個配置在棗莊市場上目前依然是頂級配置。

青檀府小區前段時間的維權事件,就是因為售樓處表述:公共區域僅地面貼磚,墻面為乳膠漆配置。我們考察鴻鑫御景的小高及高層也是如此,公共區域也僅是地面瓷磚,這也是大部分樓盤的做法。

最終青檀府做出了承諾:墻面也貼瓷磚,由此看儒辰集團還是很重視業主的意見。青檀府小區的檔次還是值得期待的。

君悅府小區是我們見過業主跟蹤監督最為頻繁的小區,但是并沒有出現墻體陰水,開裂,大面積樓頂漏水。說明質量上靠譜,但是這些還需要明年夏天再進一步驗證了。

總結

君悅府有不足!園林景觀未達到業主甚至我們的預期,以目前未提升的現狀看在新城市場依然屬于中上游的水準。但是與鴻鑫御景、綠城玉蘭花園等盤還是有明顯差距。

客觀的說論產品配置及主流用材君悅府要全面超越同時期的鴻鑫、綠城、匯眾等盤,18年底5600元的高層開盤價雖然談不上便宜,但低開高走相比恒大御府、金科等盤的高開低走業主們更具獲得感!

君悅府為南石拓荒者,業主們亦在賭南石的未來!盈園中學掛牌十五中已經是大概率事件了,宏圖河改造已經提上日程,南石的未來形勢一目了然!

如此看君悅府業主翻船了嗎?

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